办证难，难在不动产统一登记前各类历史遗留问题纷繁芜杂。近日，济南市自然资源和规划局印发《关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施》(以下简称《若干措施》)，结合实际情况，对已交房款、税款但因开发商等主体灭失，无法提交有效证件办理不动产登记等六大类问题作出不同的处理意见，从而维护群众合法权益，化解社会矛盾。
全款买房开发商“没了”，这样申办转移登记
问：房屋买卖中购房人已履行完支付全部购房款、缴纳税费等相应义务，因开发企业或有关单位营业执照被吊销或注销等申请主体灭失，导致无法提交有效证件配合购房人办理不动产登记，这样咋处理? 对已办理首次登记的建设项目，由登记机构在门户网站及不动产所在地公告三个月，公告期满无异议或异议不成立的，可由购房人持买卖合同、购房发票、完税凭证及未登记原因说明等资料，单方申请办理转移登记。
以出让方式取得占用土地使用权，可直接办“房落宗”手续
问：房屋、土地分离登记期间，已分别办理房屋所有权证和土地使用权证的不动产，在后续房屋转让时未同步办理土地使用权转移登记，导致房屋、土地权利主体不一致，如何处理?
对于该问题，《若干措施》具体问题具体分析，提出了不同的解决路径。对于历史转让链条清晰、原转让合同中无特殊约定的，可由现房屋权利人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。如果现房屋所有权人无法提供原土地使用权证书，可由申请人提供土地使用权权属关系变动清晰的来源性文件及出具承担有关法律责任承诺书后，由登记机构在门户网站公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，注销原土地使用权证。
再就是，对于占用土地使用权为出让方式取得的，可直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书。对于占用土地使用权为划拨方式取得的：如现权利人使用土地用途符合《划拨用地目录》的，直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书;不符合《划拨用地目录》的，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报批同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。
未办土地证，先行权籍调查确定权属
问：已取得城镇性质房屋所有权证独占宗地的项目，土地权属来源资料不齐全，未办理土地使用权证的，如何办理土地使用权登记手续?
不动产登记机构先进行权籍调查，对调查结果不属于集体土地的，合理确定用地范围，由不动产登记机构在门户网站及不动产所在地公告三个月，公告期满无异议或异议不成立的：符合《划拨用地目录》的，报不动产所在区政府同意后，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权办理登记;不符合《划拨用地目录》的，土地来源确定为存量国有建设用地，按照现状出具规划意见， 按现行政策进行评估，报批同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。
住宅房屋已办“大证”，这样缴土地出让金
问：2003年5月28日《济南市国有土地收购储备暂行办法》施行前，划拨土地上已取得楼房房屋所有权“大证”(或《若干措施》施行前已取得土地使用权证，后期又办理楼房房屋所有权“大证”)的项目，房屋所在小区大部分房屋已办理转移登记，原建设单位名下剩余的部分房屋，在办理转移登记时如何缴纳土地出让金?
对此，《若干措施》明确，住宅房屋参照《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》文件规定，按照现税务部门价格认定系统中同一区域和位置房屋价格的 1%缴纳土地出让金;对于非住宅房屋，参照济南市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法>的通知》文件规定的标准， 按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的济南市政府公布的标定地价(无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率)核算。
执行法院判决的非住宅房屋土地出让金有了参照标准
问：划拨土地上已办理房屋所有权证和土地使用权证，因法院判决要求办理宗地内部分房屋转移登记，又不具备单独分宗条件的非住宅房屋，在执行法院判决办理转移登记时如何缴纳土地出让金?
参照济南市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法 >的通知》文件规定的标准，按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府公布的标定地价(无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率)核算。在不动产权证书上记载土地性质为“出让”，不记载宗地面积等内容。
房、地权利主体不一致，咋办房屋抵押登记
问：房屋、土地分离登记期间，已办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证独立成幢的房屋，因房、地权利主体不一致，导致无法正常办理房屋抵押登记，该如何处理?
《若干措施》明确，由抵押权人出具“知晓该房屋未办理土地使用权登记，由此带来的风险自行承担”的书面声明后，为其办理抵押权登记，并在附记栏予以记载。
